房屋买卖“阴阳合同”的效力如何认定?

来源:王小平 法务之家


一、“阴阳合同”的概念

“阴阳合同”严格来说并不是一个严谨的法律概念,一般是指合同的当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对内的一份是双方真实意思表示,也是双方实际履行的合同,被称为“阴合同”,而对外的一份则不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的,被称为“阳合同”。

在房屋买卖领域也大量存在“阴阳合同”,签订“阴阳合同”在给当事人带来“利益”的同时,也有很大的风险,在实践过程中因为存在两份不同的合同,当事人之间也容易引起纠纷。

二、房屋买卖过程中“阴阳合同”主要分为以下几种情形:

1、买卖双方当事人签订两份《房屋买卖合同》,一份合同为对内的“阴合同”,也是买卖双方真实意思表示,另外一份“阳合同”约定的房屋价格高于房屋实际价格,用于房屋管理部门备案及银行按揭贷款,以达到促成交易、取得贷款、买方减少交纳首付款等目的;

2、双方签订两份《房屋买卖合同》,其中一份为对内的“阴合同”,也是买卖双方真实意思表示,另一份“阳合同”约定的价格低于房屋实际价格,用于房屋管理部门备案及银行按揭贷款,目的是规避限价、减少税款交纳、使双方获利;

3、第三种存在于商品房销售过程中。开发商和购房者签订《商品房买卖合同》,约定房屋价格低于开发商实际卖价,用于房屋管理部门备案。另外开发商再以装修装饰、车位销售、家具转让、委托经营等理由和购房者另外签订一份合同或补充协议,将备案房价与开发商实际卖价之间的差额加到后面的合同或补充协议中。此种情况广义上也属于商品房买卖中签署“阴阳合同”中的一种,目的一般是规避限价等。该种情形相对比较复杂,后面签订的合同或补充协议的效力需要根据多种因素具体考量。

三、关于“阴阳合同”的效力问题

关于“阴阳合同”的效力,一般有三种观点:1、“阴合同”和“阳合同”均为无效合同。2、“阴合同”为有效合同,“阳合同”为整体无效合同。3、“阴合同”为有效合同,“阳合同”关于价款等的部分条款无效。笔者同意第三种观点。如果当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同,该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致的,应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素,确定当事人的真实意思,认定应予履行的合同,从而确定多份合同的效力。一般情况下,“阴合同”是双方真实意思表示,也是双方实际上履行的合同,成立且有效,对于“阳合同”中确实存在规避税收征管、骗取贷款等损害国家或者第三人利益的行为的,合同关于价款等的相关约定应为无效。

案例(来源:中国裁判文书网公开案例)

2017年3月21日,李某与简阳市某房地产公司签订《天仪花园商业用房认购协议》,约定由李某认购“天仪花园”5栋11号商铺,面积为49.41平方米,单价为7030元/平方米,总价为347352元。当日,李某依约缴纳了购房定金2万元,并于2017年5月2日向房地产公司缴纳了购房款327352元,房地产公司于当日向李某出具收据二张,其中一张载明收款306342元“购买天仪花园5-(-1)-1号商铺款”、一张载明收款41010元“购买天仪花园5-(-1)-1号商铺款,同意该款不计入合同全款”。

2017年5月2日李某交款当日,李某和房地产公司又签订了《商品房买卖合同(预售)》,该合同约定购房单价为6200元/平方米,总价为306342元。该合同于2017年6月7日登记备案。后李某认为房地产公司多收取了其41010元没有依据,遂向四川省简阳市人民法院起诉以不当得利为由要求退还41010元。

法院观点:

一审法院审理后认为该案应为商品房销售合同纠纷。李某与简阳某房地产公司在买卖天仪花园5-(-1)-1号商铺过程中对先后签订的二份合同的真实性均无异议,两份合同中约定的房屋单价存在差异,该案的争议焦点是房屋真实成交价的认定问题。李某认为应适用《商品房买卖合同(预售)》中约定的单价6200元/平方米,房地产公司认为《天仪花园商业用房认购协议》中约定的单价7030元/平方米才是真实成交价,且已全部履行。

法院审理后认为,李某在按真实成交价7030元/平方米缴纳房款时,对房地产公司出具不计入合同全款的票据、及签订网签合同时对合同单价的差异均未提出异议。《商品房买卖合同(预售)》虽然签订于《认购协议》之后,但李某并未按照《商品房买卖合同(预售)》中的约定购房单价6200元/平方米支付房款,而是按《认购协议》中约定的单价7030元/平方米实际履行付款义务。通过双方在履行合同过程中的行为意思表示,显示双方存在规避税费的故意,能够认定双方为规避税费而签订单价不同的两份合同,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,双方签订《认购协议》是各方真实意思表示,且已履行大部分义务,该合同真实、合法、有效。双方为规避税费在《商品房买卖合同(预售)》中对合同单价的约定与实际不一致,该行为损害了国家利益,故对该合同中约定单价的条款应认定无效,应以真实合同成交单价7030元/平方米为准。房地产公司按此单价收取合同价款,并未违背双方的真实意思表示,李某要求房地产公司返还41010元缺乏事实和法律依据,不予支持。

李某对一审判决不服,上诉至成都市中级人民法院,二审法院审理后,认为一审法院认定事实、适用法律正确,依法驳回了上诉人李某的上诉请求。

可见,司法界也同意第三种观点。实际上,北京市、江苏省、安徽省等地的高级人民法院专门出具过指导意见(答复),明确了应当以双方实际履行的合同为准,对确实存在规避税收征管、骗取贷款等损害国家或者第三人利益的行为的,合同关于价款等的相关约定应为无效。

附:相关法律、法规规定

1、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

2、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的,对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的,应当根据合同的目的予以解释。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

4、《税收征收管理法》第六十三条规定:纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

5、《刑法》第二百零一条规定:纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。


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