常见法定解除合同事由

来源:刘海律师 法务之家

一、约定解除

根据《民法典》第158条的规定,民事法律行为可以附条件,但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为,自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为,自条件成就时失效。

根据《民法典》第562条第二款的规定,当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。

律师建议:为方便当事人及时有效的解除合同,建议在合同中明确解除合同的具体情形,一定要具体、可操作,不能含糊不清或者可能会引发争议,越具体越好。同时,还要明确另一方在收到了一方的解除合同通知后仍不配合办理解除合同后续事宜的,应当承担相应的、具体的违约责任。防止一方拖延履行,造成另一方损失持续扩大。

二、法定解除

根据《民法典》第563条的规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

1)因不可抗力致使不能实现合同目的;

2)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

5)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

另外,根据《民法典》第533条的规定,合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

  • 1)因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买方可以解除合同。
  • 2)分期付款的买方未支付到期价款的数额达到全部价款的1/5,经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的,卖方可以解除合同。
  • 3)借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以解除合同。
  • 4)承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
  • 5)承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
  • 6)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
  • 7)非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同。
  • 8)租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
  • 9)承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的,未经定作人同意的,定作人可以解除合同。
  • 10)定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的,承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务,定作人逾期不履行的,承揽人可以解除合同。
  • 11)定作人在承揽人完成工作前可以随时解除合同,造成承揽人损失的,应当赔偿损失。
  • 12)承包人将建设工程转包、违法分包的,发包人可以解除合同。
  • 13)发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准或者不履行协助义务,致使承包人无法施工,经催告后在合理期限内仍未履行相应义务的,承包人可以解除合同。
  • 14)委托人或者受托人可以随时解除委托合同。
  • 15)业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。
  • 16)当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前60日书面通知对方。
  • 17)合伙人可以随时解除不定期合伙合同,但是应当在合理期限之前通知其他合伙人。
  • 18)当事人对肖像许可使用期限有明确约定,肖像权人有正当理由的,可以解除肖像许可使用合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

三、解除权的行使期限

根据《民法典》第564条的规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。

根据《民法典》第第一百九十九条的规定,法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间,除法律另有规定外,自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算,不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满,撤销权、解除权等权利消灭。

律师建议:在合同履行过程中发生了约定解除合同的情形或者法定可以解除合同的情形时,享有合同解除权的一方一定要在约定或者法定的期限内以书面方式及时行使解除权,否则当该权利消灭时,无法获得解除合同及时止损的相应法律救济。

四、如何行使解除权?

根据《民法典》第565条的规定,当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自其诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

律师总结:对于一方单方所出具的解除合同的意思表示,可以分为以下两类:

第一类:不给予对方补救违约的合理期限,明确要求立即解除合同;

第二类:一方违约后还给与对方补救改正期限,期满后未履行,则合同即告解除。

无论是第一类还是第二类,双方都有可能会因为是否满足解除合同的条件而发生争议。对于收到解除合同通知的一方而言,应当及时提出书面异议,不同意解除合同。而收到不同意解除合同的一方而言,需要及时向法院提起诉讼。

五、合同解除后该怎么办?

根据《民法典》第566条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外。

律师建议:鉴于合同解除的行使方式不一定要求通过法院确定,因此对于该自行通知解除合同而发生争议的纠纷诉讼时效,笔者认为对于已经发出解约通知的当事人而言,其后续要求法院确认解除行为效力以及相应违约责任主张的诉讼时效应当为3年,自知道或者应当知道之日起计算。


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