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夫妻房产产权归属

离婚时婚前买房如何处理?

出资情况房产登记司法实践
一人出资结婚前取得房产产权,房产落在自己名下,并还清个人贷款或是全款买房的房产属个人财产
结婚前已还清全部贷款,但婚后才取得房本的,房产落在自己名下的仍认定为夫妻一人财产,另一方无权要求分割
结婚前已支付了房产首付款,并向银行贷款,房产落在自己名下,婚后用夫妻共同财产还贷的司法实践中将该房产认定为个人财产,而夫妻共同还贷支付的款项以及房产相对应的财产增值部分由双方平分;尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。
房产落在对方名下通常是出资方不具备购房条件的,才以对方名义购房,按共同共有处理。如果没有特殊情形,多会视为以结婚为目的的赠与,按登记方个人财产处理。
房产落在双方名下房产算夫妻共同财产;离婚时不考虑出资情况,一律平分。
双方出资房产落在夫妻二人名下房产属于夫妻共同财产,离婚时不考虑出资状况,一律平分。
房产只是落在一人名下如果在同居期间,那法院基本会按共同生活期间、 以结婚后共同使用为目的,作为共同共有处理,通常不作为按份共有处理。
如果不是同居期间购房,按共同财产处理还是按借款或赠与处理,不确定,法官会综合购房背景、出资数额,尤其是公平角度来判定,没有统一定论。

离婚时婚后买房如何处理?

出资情况房产登记司法实践
一人以婚前个人财产出资房产登记在自己名下如果房产已经支付了全部房款,房产算是个人财产的转化,算是个人财产
如果房产只是支付了全部首付款,房产按个人财产处理;只不过房产尚未偿还的部分以及房产增值价值的部分属于夫妻共同财产,属共同共有
房产登记在双方名下或是对方名下房产算是共同财产,实际算是一方对另一方的赠与,夫妻双方共同共有房产产权
双方用共同财产买房房产登记在双方名下典型的夫妻共同财产
只是登记在一方名下仍然算是夫妻共同财产
登记在未成年子女名下一般视为未成年子女财产,有抚养方暂时管理

离婚时父母出资买的房如何处理?

时间出资人房产登记司法实践
婚前一方父母(全额)出资出资方子女名下房产属于夫妻一方婚前个人财产
一方父母支付了房产首付款出资方子女名下由夫妻二人共同还贷,则离婚时一般会将房子判归登记方所有,由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分(包括本金和利息)及其产生的增值,则由得房子的一方对另一方做出补偿
另一方子女名下一般情况下也认定为夫妻共同财产,而非登记方的个人财产,非登记方有权要求分割房产。父母明确表示赠与登记方或者双方之间有其他相反约定的除外
双方子女名下应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有,并进一步约定了各自份额,则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定,则视为等份共有
双方父母均出资双方名下房子属于夫妻共同财产应当认定父母的出资为对各自子女的赠与,而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与
一方名下房子属于夫妻公共财产;应当认定为对各自子女的赠与,而不能简单理解为双方父母对一方的赠与。如无其他相反约定,应认定为双方按份共有
婚后一方父母(全额)出资出资方子女名下有协议约定的,按照约定,没有约定或约定不明的,推定为对夫妻双方的借款,属于共同财产
对方名下(或双方)房产属于夫妻共同财产,离婚时按夫妻共同财产进行分割
一方父母部分出资(或付首付款)婚后双方共同还贷房子落在出资方子女名下(或双方子女名下)房产应认定为夫妻共同财产,父母出资部分视为对双方的借款
双方父母出资一方名下这种情形较为常见,而且争议颇多,司法实践多按夫妻共同财产处理
双方名下房产属于夫妻共同财产

特别注意:父母出资买房,如未明确表示赠与,一般会视为借款。此时,如房产是共同财产则该债务为夫妻共同债务。如房产是一方个人财产,则该债务一般认定为一方的个人债务。

离婚判决时对房产不予处理的情况:

情形司法实践
婚时尚未取得房本:夫妻一方婚前除了部分房款婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷,但房屋增值,离婚时,尚未取得房产证的房屋没有房本前先住着,有了房本后另行起诉
房本有第三人名字法院一般不会将其主动追加为第三人,而是采取如下措施:
(1)根据当事人的申请,对房屋部分的财产分割不予审理,由当事人另案起诉;
(2)根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产之诉的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割

房子分割的6种特殊情况

一、小产权房分割

对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房,不予处理;但违法建筑已经行政程序合法化的,可以对其所有权归属做出处理。

对于虽未经行政准建,但长期存在且未受到行政处罚的房屋,可以对其使用做出处理。在处理使用时,人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时,能分割的进行分割,不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。

在涉小产权房分割案件中,应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定,不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。

二、公房承租权的分割

离婚案件中涉及到公房承租权处理,属于直管公房的,可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。

属于自管公房的,夫妻只有一方在产权单位工作,一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下,另一方获得补偿;但经产权单位同意的,可以确定由另一方承租或共同承租。

三、经济适用房、两限房的分割

限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。

经济适用房、两限房由一方在婚前申请,以个人财产支付房屋价款,婚后取得房产证的,应认定为一方个人财产;婚后以夫妻双方名义申请,以夫妻共同财产支付房屋价款,离婚后取得房产证的,应认定为夫妻共同财产。

四、标准价购买公房的分割

婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”, 该“部分产权”应认定为夫妻共同财产,可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素,并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后,予以公平分割。

五、约定服务条件房产的分割

夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产,但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。

六、优惠购房权性质与折算

农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益,但并非优惠取得的物权本身。

离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素,在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。

附:民法典法条链接

《民法典婚姻编司法解释一》

第二十九条 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

《民法典》

第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产,有平等的处理权。

第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产:

(一)一方的婚前财产;

(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;

(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;

(四)一方专用的生活用品;

(五)其他应当归一方的财产。

来源:最高案例法库