【裁判要旨】
1.不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。
2.借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗，符合《物权法解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，故应认定借名人为房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。
【二审民事判决书】
江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）赣民终898号
上诉人（原审原告、案外人）：罗*奇，男，汉族，1942年10月3日生，住江西省南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：郭舒萍，江西道善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张建华，江西道善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请人）：陈*平，男，汉族，1975年6月18日生，住江西省南昌市红谷滩新区。
委托诉讼代理人：刘威，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周梦，上海市锦天城（南昌）律师事务所实习律师。
原审被告（被执行人）：陶*君，女，汉族，1973年1月31日生，住江西省南昌市高新区。
原审被告（被执行人）：罗*钢，男，汉族，1973年1月21日生，住江西省南昌市东湖区。
上诉人罗*奇因与被上诉人陈*平、原审被告陶*君、罗*钢案外人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人罗*奇及委托诉讼代理人郭舒萍、张建华，被上诉人陈*平的委托诉讼代理人刘威、周梦，原审被告陶*君、罗*钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗*奇不服一审判决，提出上诉：1、确认东湖区叠山路532号1号楼1902室归其所有；2、停止对东湖区叠山路532号1号楼1902室的拍卖；3、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人陈*平承担。事实与理由如下：一、一审法院未查明涉案房屋为陶*君代罗*奇购买，陶*君并非涉案房产实际所有权人等关键事实，认定涉案房屋实际产权不属于上诉人，属于事实认定错误。1、房屋首付款及按揭款均由上诉人支付，上诉人实际履行了涉案房屋的所有付款义务，为涉案房屋的实际购买人。2004年3月15日至今，上诉人皆系江西汉邦生物有限公司股东。2005年4月12日，上诉人委托江西汉邦生物有限公司于2005年4月19日、2005年4月25日合计向江西中寰置业有限公司支付房屋首付款35万元，用以购置涉案房屋，该款项为江西汉邦生物有限公司向上诉人拟分配的股东利润，上诉人委托付款的行为符合法律规定，合法有效，说明上诉人实际履行了购房首付款义务。不仅如此，自2005年6月20日至今涉案房屋按揭还款均由上诉人实际支付，并在原始凭证签字确认，说明上诉人实际履行了房屋贷款按揭还款义务。2、自房屋交付后，涉案房屋一直由上诉人合法占有使用。自2005年6月涉案房屋交付后，上诉人就一直居住在涉案房屋内，从未离开。涉案房屋占有期间产生的所有物业费、水电费等费用均由上诉人本人支付。3、上诉人因办理涉案房屋按揭贷款超过银行贷款年龄限制，因此以其儿媳陶*君名义代为购置涉案房屋并一直实际还贷，上诉人非因自身原因未及时变更产权登记，上诉人对此不存在过错。2005年6月20日，上诉人与招商银行南昌市分行签订按揭贷款合同过程中，招商银行南昌市分行以上诉人超过60周岁，不符合贷款条件为由，拒绝与上诉人签订按揭贷款合同。为解决住房问题，上诉人遂以其儿媳陶*君名义购置案涉房屋（因上诉人儿子当时有自己公司，为避免财产混同，以儿媳陶*君名义购买），此符合日常惯例。4、陶*君、罗*钢对上述事实的认定具有关键作用，但一审中因客观原因未出庭并提交书面答辩意见。一审法院在未向陶*君、罗*钢查实相关事实的情况下，即认定涉案房屋产权不属于上诉人，属于事实认定错误。
二、一审法院适用法律错误。由于一审法院事实认定错误，未全面查明上诉人为涉案房屋权利人等事实，导致未能全面正确适用法律支持上诉人确认涉案房屋所有权及排除涉案房屋强制执行的诉请。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”涉案房屋首付款及每月按揭款均由上诉人罗*奇一人支付，涉案房屋交付后上诉人罗*奇一直合法占有涉案房屋且非因上诉人自身原因未及时变更涉案房屋产权登记，涉案房屋所有权的真实状态为上诉人罗*奇所有。上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等支持案外人排除执行的有关规定。
三、一审法院遗漏有独立请求权的当事人，程序违法。2005年上诉人借陶*君名义购买案涉房屋，上诉人的配偶蓝*英于2008年10月因病意外去世，上诉人与蓝*英生育一女（罗莉婷）一子（罗*钢），案涉房屋罗莉婷也实际享有相应份额，拥有独立请求权，一审法院未通知罗莉婷参加诉讼，程序违法，罗莉婷已明确表示要求参加二审程序。
综上，陶*君既无购买案涉房屋的真实意图，也未支付任何房屋转让对价，未占有、使用案涉房屋。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等有关规定，上诉人罗*奇对涉案房屋享有所有权。
陈*平答辩称，一、一审法院认定事实清楚。一审法院据以
裁判的主要事实以及当事人的争议焦点是南昌市东湖区叠山路532号1号楼1902室房屋（不动产权证号为**）的所有权究竟归属于陶*君还是罗*奇。1902室房屋的所有权归不动产权证号为××号登记的权利人陶*君。《南昌市商品房买卖合同》上载明的出卖人为江西中寰置业有限公司，买受人为陶*君。江西省南昌市房地产业专用发票上注明的购买方、江西省南昌市契税完税证上注明的纳税人、房屋维修基金缴款书、南昌市城镇房屋所有权情况调查表、南昌市私有房屋所有权登记申请表、南昌市房屋所有权登记发证审批表均载明房屋产权属于陶*君。上诉人罗*奇对上述证据真实性无异议。（一）罗*奇不享有1902室房房屋（不动产权证号为**）所有权。经南昌市不动产登记信息查询结果显示，1902室房屋房屋（不动产权证号为**）的权利人为陶*君，且该房屋购买人相关手续信息等均为陶*君，故陶*君是涉案房产实际所有权人，与罗*奇无关。罗*奇不能证明其是涉案房产的实际购买人。首先，罗*奇提交的两张中国建设银行电汇凭证（回单）无法证明罗*奇系本人买房的购房款，如属真实，也只能说明陶*君购房款来源于罗*奇。而且，陶*君系罗*奇儿媳，罗*奇又系江西汉邦生物有限公司的股东，各方之间的证明也均源自罗*奇个人的主张，不具有客观性和真实性。其次，罗*奇提供的部分银行按揭款也仅仅说明罗*奇曾经帮助陶*君办理过还按揭手续，而非罗*奇自己还按揭款。再次，罗*奇提供的居委会等证明材料也同样不能证明罗*奇为该房屋真实权利人。罗*奇与罗*钢系父子关系、与陶*君系公媳关系，且罗*钢、陶*君一度经营非常成功，将自己的房子借给父母亲居住也是常理。
二、一审法院适用法律正确。（一）本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条作出驳回罗*奇诉讼请求的判决正确合法。在案涉房屋登记为陶*君的情况下，上诉人罗*奇应当提供充分的证据证明该涉案房屋归其所有，应当对房屋所有权归其所有这一要件事实承担举证证明责任，但现有证据不足以充分证明或者使得法官确信该涉案房屋的产权属于罗*奇，故本案涉案房屋所有权系陶*君而非罗*奇享有。（二）本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案全部事实显然不符合上述能够发生排除执行效果的规范构成要件，故本案不能适用第二十八条。上诉人罗*奇对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的理解有误。《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案涉案房屋不动产登记簿上记载的权利人系陶*君，上诉人罗*奇所举证据不足以排除不动产登记簿上的记载，难以证明其自身为涉案房屋的所有权人。
三、一审法院程序合法，不存在遗漏当事人的情形。《民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案涉案房屋产权明确，属于陶*君所有。一审被告罗*钢、陶*君经传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院可以缺席判决。另外，上诉人罗*奇不能举出充分证据证明房屋所有权归其所有，更无涉案房屋因法定继承而共同共有的事实。因此，本案不存在罗*奇所述的遗漏其他当事人的情形，一审法院不存在程序失当之处。
罗*钢答辩称，1、在一审法院判决的时候本人正在服刑无法参与诉讼，一审法院判决确实有失公平。2、这个房子是2005年买的，我的父亲已经过了银行按揭的最高年龄。3、我和我的太太孩子从来没有在案涉房屋居住，法院可以向居委及所有邻居去核实，这是客观事实。3、我本人及我设立的公司，特别是我本人2013年10月4日被上海警方对公司旗下的所有公司冻结，我没有能力支付费用。我也没有支付任何按揭款、水电煤气费用。作为被告，我向法庭阐述的都是该案的客观事实。我相信该案会以事实为依据，以法律为准绳进行判决。案涉房屋购买确实是因我母亲生病。我是今年10月7日解除服刑后一直在外地居住，今天特意赶回来开庭。我相信法律会给出一个公平公证的判决，我相信法律会依据事实来认定。
陶*君的答辩意见与罗*钢的答辩意见相同。
罗*奇向一审法院提出诉讼请求：1、停止对南昌市东湖区叠山路532号1号楼1902室的拍卖；2、确认南昌市东湖区叠山路532号1号楼1902室归其所有；3、本案诉讼费用由陈*平承担。
一审法院查明，南昌市东湖区叠山路532号1号楼1902室房屋（房屋（不动产权证号为东字**）权利人为陶*君。该房屋的《南昌市商品房买卖合同》上载明的出卖人为江西中寰置业有限公司，买受人为陶*君。江西省南昌市房地产业专用发票上注明的购买方、江西省南昌市契税完税证上注明的纳税人、房屋维修基金缴款书的缴款人、南昌市城镇房屋所有权情况调查表注明的所有权人均为陶*君。
在该院执行陈*平与陶*君、罗*钢借款合同纠纷一案中，罗*奇对该院（2019）赣01执恢27号之一执行裁定书不服，向该院提出异议，要求停止对东湖区叠山路532号1号楼1902室房屋的拍卖。该院作出（2019）赣01执异119号执行裁定书，认为案涉房产登记在陶*君名下，且罗*奇未提供相关证据证明案涉房产为其所有，故罗*奇提出的异议不能排除该院对案涉房产的执行，遂裁定驳回罗*奇的异议请求。罗*奇对该院作出的（2019）赣01执异119号执行裁定书不服，向该院提出案外人执行异议之诉。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”以及第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，在案涉房屋登记为陶*君的情况下，罗*奇应就涉案房屋归其所有提供充足的证据予以证明，但现有证据并不能充分证明该房屋的产权属于罗*奇。一审法院作出的（2019）赣01执异119号执行裁定书驳回罗*奇的异议申请并无不当。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条及第二十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，判决：驳回罗*奇的诉讼请求。案件受理费26067元（罗*奇已预交），由罗*奇负担。
二审期间，上诉人罗*奇提交了下列新证据：
第一组：1、江西汉邦生物有限公司出具的一份《证明》；2、汉邦生物公司前法定代表人叶长富出具的一份《证明》；3、2004年3月7日江西汉邦生物有限公司章程；4、汉邦生物公司现法定代表人孙某出具的一份《证明》；5、2006年5月12日江西汉邦生物有限公司章程。证明目的：1、案涉房屋首付款32万元系罗*奇支付，由汉邦生物公司代罗*奇汇入至中寰置业公司。2.汉邦生物公司与陶*君无任何经济往来。
陈*平质证认为，对证据1的真实性无异议，但对其合法性和关某有异议。依据最高院相关司法解释，单位出具证明的，需要单位的负责人在声明上进行署名。该份证明只有汉邦生物公司的印章，不符合证据的法定形式。其次从该证明的内容显示，该证明试图证明罗*奇为购买叠山路532号一号楼1902号的购房的事实。但事实上汉邦生物公司仅仅是介入了一个款项的支付，它不具备出具相应证明的能力，因此对其关某也提出异议。对证据2的真实性无异议，对其关某有异议。本案中书证能显示的是汉邦生物公司向中环置业有限公司支付过若干的款项，但是该证明内容是证明罗*奇购买该房产，因此叶长富不具备出具该证明的相应的条件，对其内容的存异议，因此对其关某提出异议。对证据3的真实性无异议，对其内容的真实性有异议。从一审上诉人以及被上诉人提供的材料显示，孙某系罗*奇的生意合作伙伴，与罗*奇存在密切的关系，其证明内容当中自己也阐述系罗*奇家的常客，因此其提供的证据不足以采信。况且孙某自身证明中也明确说“他告诉我决定购买532号”，所谓的他是指罗*奇，也就是孙某所证明的所有事实可能均是罗*奇告知的，其不具备出具相应证明的条件和能力。对两份汉邦生物公司的章程真实性合法性无异议，对其关某有异议，与本案没有关联。
第二组：1、罗*奇个人存取款凭条133张（招商银行）；2、罗*奇缴纳的物业证明及物业费凭证，物业费缴纳记账凭证13张；3、汉邦生物有限公司2020年8月30日出具的证明一份及代缴32万元首付的凭证；4、罗*奇儿子罗*钢于2020年7月8日出具的声明书一份，陶*君2020年7月6日出具的声明书一份；5、罗*奇出具的声明与请求（汉邦公司代罗*奇缴纳的银行贷款月供情况），以及汉邦公司向招商银行江西分行发出的请求书一份；6、招商银行“易贷通”对账单一份；7、招商银行快速汇款单6份、招商银行客户回单1份；8、招商银行户口历史交易明细表（共13页）。以上材料证明案涉房屋的首付款及按揭均是罗*奇支付的，罗*奇是案涉房屋的实际权利人；案涉房屋交房至今一直由罗*奇缴纳物业费并居住使用至今。
陈*平质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对关某、证明目的有异议，1、这几张凭证上所属名称都是陶*君，而不是罗*奇。2、按银行调查取证规则，这些相关材料都是以陶*君名义调取，且该133张凭条也并非案涉房屋全部的按揭还款记录。3、罗*奇与陶*君之间系翁媳关系，即便有罗*奇代办相关的按揭还款事宜，也属家庭内部正常的分工安排，并不能证明罗*奇对登记在陶*君名下的该处房产具有所有权。对证据2，其中有中寰公司加盖公章的材料，对其三性均有异议，该份证明只有公司管理处的公章，其余的资料均为复印件和拍照件，对其三性均有异议。对证据3中汉邦生物有限公司2020年8月30日出具的证明的三性均有异议，该份证明仅有公章，没有公司相关人员签字，且上诉人为该公司的原股东，与公司有一定的关某，该公司出具的证明不具备相应的证明效力。汉邦公司向中寰置业转款32万元的转款凭证在庭审时已提出质证意见，同原质证意见。对于证据4的三性均有异议，1、二人系本案诉讼当事人，他们的声明本身不能成为证据，2、虽然该声明上有罗*钢、陶*君签字，但现在无法证明是否为其本人所写，是否系其真实意思表示，3、罗*钢系上诉人罗*奇的儿子，陶*君系上诉人罗*奇的媳妇，他们之间存在亲属关系，他们的陈述不能反映客观事实，反而因为他们之间的亲属关系，他们为罗*奇得到案涉房产所作出的声明均可能是违背客观事实而做出的对罗*奇方有利的声明。对证据5的三性均有异议，罗*奇为本案上诉人，其声明与请求不能作为证据，且其中内容也不能证明其为案涉房产所有人。对证据6的三性均有异议，若视为汉邦公司出具的证明，应该由汉邦公司的相关人员在其上签字，且汉邦公司并未提供相关材料，证明其请求内容属实。对证据7的三性均有异议，虽然对账单是彩色打印生成件，但上面无任何单位加盖公章，无法核实其真实性，且该对账单的户主名称是陶*君，即便该对账单是真实的，也不能证明偿还本案房屋贷款的人是陶*君。对证据8的真实性合法性无异议，关某和证明目的有异议，该快速回款单的户名是陶*君，并没有任何与上诉人相关的信息，更能证明还款主体为陶*君本人。对招商银行户口历史交易明细表真实性、合法性无异议，关某有异议，从流水可以看出案涉房产的按揭均是从陶*君相关的账户进行支付的，也能说明还款的主体是陶*君，而非上诉人。相应的交易明细表应该只能是陶*君向银行调取，上诉人不具备调取相应交易明细的资格与能力，庭审后上诉人向法院提交了诸多陶*君、
招商银行的交易明细，存取款单据，只能是陶*君配合上诉人调取提交给法院的，考虑到陶*君与上诉人之间的亲属关系，陶*君与罗*钢在事实上面也会配合上诉人进行相应的阐述。
第三组：罗某出具的一份《申明书》。证明目的：案涉房屋系罗*奇为给身患癌症的妻子更换生活环境调养身体，另由于年纪较大不能以自己名义办理按揭，故借用陶*君的名字购买了案涉房屋，案涉首付款和按揭款均是罗*奇支付。
陈*平质证认为，对该份证据的三性均有异议，罗某是本案上诉人的女儿，也是原审被告罗*钢的妹妹，与本案有关某，所以其所作出的声明书不应进行采信。
罗*钢、陶*君均认可上诉人提交的三组新证据的真实性、合法性、关某及证明目的。
证人孙某出庭作证，其证言内容：当时在汉邦生物公司任副总，负责生产。知道汉邦公司支付中寰置业公司的32万元之事，当时罗总的爱人生病，想给她换一个生活环境，罗总就买了这套房。其与上诉人罗*奇没有亲戚关系，是工作关系。
证人罗某出庭作证，其证言内容：上诉人想给我妈妈换个居住环境，因为妈妈已经身患绝症。这个房子不是罗*奇赠予陶*君的，不合乎常理，即便赠与也应赠与给儿女，而不是儿媳妇。按揭时因为我父亲年纪大了，我又在外地。后面家里人商量所以写了陶*君的名字，陶*君只是挂个名，房子是上诉人的。
陈*平对两份证人证言质证认为，对证言的三性都有异议，孙某与罗*奇交往多年，关系密切。而罗丽婷更是上诉人的女儿，原审被告罗*钢的姐姐，他们所阐述的事实也缺乏其他相关的证据加以印证，因此不应采信。
罗*奇认可两份证人证言的真实性、合法性和关某。
罗*钢、陶*君认可两份证人证言的三性。
本院综合审查后认证意见如下：对上诉人罗*奇提交的三组证据的真实性、合法性其关某均予认可，对两份证人证言，因其反映了客观真实情况，对证言反映的内容予以认可。
根据上诉人提交的新证据，本院补充查明：2004年至今，罗*奇均系江西汉邦生物有限公司股东。2005年4月12日，罗*奇委托江西汉邦生物有限公司于2005年4月19日、2005年4月25日向江西中寰置业有限公司支付购房首付款合计35万元，用以购置涉案房屋。自2005年6月20日至今，涉案房屋按揭还款均由罗*奇实际支付给招商银行，并在原始支付凭证上签字确认。自2005年6月涉案房屋交付后，房屋一直由罗*奇占有、使用、居住至今。居住期间产生的所有物业费、水电费、维修费等费用均由罗*奇本人支付。当时签订贷款合同的背景是，2005年6月20日，罗*奇与招商银行南昌市分行签订按揭贷款合同已经63岁，招商银行南昌市分行以购房人超过60周岁，不符合贷款条件为由，未与罗*奇签订按揭贷款合同。在此情况下，罗*奇以其儿媳陶*君名义代为签订购房合同，填写相关购房表格、材料，陶*君未履行任何实质性的购房合同义务。罗*奇因尚未还清按揭贷款（贷款期限为20年）未及时变更产权登记。
二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的案件事实，二审予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：1、案涉房屋的实际权利人如何确定？2、罗*奇的诉讼请求能否得到支持？围绕上述争议焦点问题，本院分析评判如下：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权利登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关根据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资治的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”本院制订下发的《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第25条规定：“金钱债权执行中,案外人主张其借用被执行人的名义购买不动产并办理登记，被执行人只是名义权利人，案外人才是该不动产的实际权利人，并就此提起执行异议之诉，请求排除执行的，不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人，案外人才是真正产权人，且不违反国家、社会公共利益的除外。”上述司法解释及规定表明，对案外人提出排除执行异议诉讼请求的，人民法院原则上根据不动产登记簿进行产权判断，但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人，案外人才是真正产权人，且不违反国家、社会公共利益的，人民法院可以依法支持案外人排除强制执行的异议请求。案外人提供的证据必须达到确实充分的程度，有很强的证明效力。
根据本院查明的事实，首先，案涉房屋首付款及按揭款均由上诉人罗*奇支付，上诉人实际履行了涉案房屋的所有付款义务，为涉案房屋的实际购买人。上诉人委托江西汉邦生物制药有限公司支付购房首付款35万元的行为符合法律规定，合法有效，证实上诉人实际履行了购房首付款义务。自2005年6月20日至今涉案房屋按揭还款均由上诉人实际支付，并在原始凭证上签字确认，证实上诉人实际履行了房屋贷款按揭还款义务。其次，自房屋交付后，涉案房屋一直由上诉人合法占有使用。自2005年6月涉案房屋交付后，上诉人就一直居住在涉案房屋内，从未离开，对此，有住宅小区的门卫、物业公司、小区所在的居委会出具的证明予以证实。再次，涉案房屋居住期间产生的所有物业费、水电费等费用均由上诉人本人支付，有其提供的缴费凭证，物业公司的缴费账册予以证实。最后，上诉人办理涉案房屋按揭贷款因超过银行贷款年龄限制，在此情况下才以儿媳陶*君名义代为签订房屋买卖合同，陶*君未履行购房合同其他任何实质性的义务，相反，购房合同的相关实质性的合同义务均由上诉人履行。上诉人未及时变更产权登记，其原因在于未还清银行按揭贷款。2005年6月20日，上诉人与招商银行南昌市分行签订按揭贷款合同过程中，招商银行南昌市分行以上诉人超过60周岁，不符合贷款条件为由，拒绝与上诉人签订按揭贷款合同。为解决住房问题，上诉人遂以其儿媳陶*君名义签订购房合同，此亦符合日常生活习惯，若推论罗*奇购房后将之赠与陶*君，反而不符合日常生活之常理，因为从家庭伦理和亲属关系而言，上诉人也本应将房产赠与直系亲属的儿子或女儿。综上，本院认为，案外人罗*奇提供的证据确实充分，有很强的证明力，且证据之间能够形成完整的证据链条，这些证据足以证实案涉房屋的实际权利人是罗*奇而非陶*君。
本院也注意到，《南昌市商品房买卖合同》上载明的出卖人为江西中寰置业有限公司，买受人为陶*君。江西省南昌市房地产业专用发票上注明的购买方、江西省南昌市契税完税证上注明的纳税人、房屋维修基金缴款书、南昌市城镇房屋所有权情况调查表、南昌市私有房屋所有权登记申请表、南昌市房屋所有权登记发证审批表均载明房屋产权属于陶*君。本院认为，这些表格和资料上填写的信息，均是来源于房屋买卖合同上的买方信息，且是购房后根据买卖合同的购买人信息即时填写的，不是认定案涉房产实际权利人的实质性证据，因此，被上诉人陈*平的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”上诉人罗*奇提供了确实充分的证据证明其为案涉房屋的实际所有权利人，故其享有的民事权益，可以排除一审法院的强制执行。但对上诉人提出的房屋确权之诉讼请求，本院不宜直接判决支持，因为涉及到办理过户需要缴纳相关税费问题，本判决亦不宜作为直接办理房产过户的依据。在本院确认罗*奇为案涉房屋实际权利人后，由名义权利人与实际权利人协商是否办理过户或变更登记手续。综上所述，上诉人罗*奇的上诉请求能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民初102号民事判决；
二、停止对南昌市东湖区叠山路532号1号楼1902室的拍卖；
三、驳回罗*奇的其他诉讼请求。
一审案件受理费26067元，由罗*奇负担；二审案件受理费26067元，由陈*平承担。
本判决为终审判决。
审判长 廖志坚
审判员 郭卫斌
审判员 吴玉萍
二〇二〇年十二月二十二日
法官助理陈慧
书记员叶若苏文
【再审审查与审判监督民事裁定书】
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2021）最高法民申3543号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈*平，男，1975年6月18日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。
委托诉讼代理人：刘威，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周梦，上海市锦天城（南昌）律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：罗*奇，男，1942年10月3日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
一审被告：陶*君，女，1973年1月31日出生，汉族，住江西省南昌市高新区。
一审被告：罗*钢，男，1973年1月21日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
再审申请人陈*平因与被申请人罗*奇及一审被告陶*君、罗*钢案外人执行异议之诉一案，不服江西省高级人民法院（2020）赣民终898号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
陈*平申请再审称：一、二审判决认定案涉房屋系罗*奇借陶*君名义购买，且首付款及按揭款均由罗*奇支付，从签订合同、交付房屋至今一直被罗*奇合法占有、使用的事实缺乏证据证明。首先，由江西汉邦生物有限公司（以下简称汉邦公司）或汉邦公司员工出具罗*奇支付购房款的部分证据，因其与罗*奇之间存在利害关系，出具的证明材料证明力度低于高度盖然性标准，不足以证明汉邦公司代罗*奇支付首付款以及汉邦公司与陶*君之间无经济往来的事实。另外，罗*奇主张其通过陶*君账户支付房屋按揭款，但仅在转账凭证经办人一栏中签署“罗*奇”名，该凭证亦不足以证明支付按揭款主体为罗*奇，只能说明罗*奇与陶*君之间存在债权债务关系。其次，凭罗*奇、陶*君、罗*钢庭审中陈述及证人罗某、孙某的证言，无法证明罗*奇与陶*君存在借名购房的合意。最后，在罗*奇没有提供证据证明或法院未主动调查案件真实性情况下，二审法院仅凭罗*奇的口头陈述，认定其因超过银行贷款的年龄限制以其儿媳陶*君名义代为签订房屋买卖合同和办理案涉房屋按揭贷款的事实，于法无据。二、二审判决适用法律错误。首先，二审判决认定罗*奇为案涉房屋真实权利人,确认其享有房屋物权，系适用法律错误。其次，从排除强制执行的情形看，二审判决应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认定罗*奇不符合该条规定的能够排除强制执行的情形，对案涉房屋依法不享有所有权及足以排除强制执行的其他民事权益。另外，二审判决未能做到“同案同判”，致使陈*平权利受损。且案涉房屋不是陶*君名下的唯一住房，案涉房屋拍卖过程中已预留适当的安置费用给予罗*奇。陈*平依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。
本院经审查认为，一、关于二审判决认定事实是否缺乏证据证明的问题。根据本案查明的事实，2005年，罗*奇已超过60岁，招商银行股份有限公司南昌分行以其年龄不符合贷款条件为由，拒绝与罗*奇签订按揭贷款合同。为解决住房问题，罗*奇遂以其儿媳陶*君名义签订购房合同，符合日常生活习惯。按一般的生活常理，借名购房中购房人一般会承担全部费用，与家庭成员之间赠与有所区别。从本案的各种出资情况来看，结合汉邦公司章程、股东花名册、汉邦公司及其法定代表人出具的证明、代缴35万元首付款的凭证、支付每月房屋按揭贷款的存取款凭证等证据，可以认定汉邦公司支付的首付款是受罗*奇委托代其付款，每月房屋按揭贷款亦由罗*奇支付，首付款和月付贷款的支付均与陶*君无关。另外，结合房屋使用期间产生的各类费用凭证、费用缴纳凭证、证人证言等亦可以证实上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有、使用人均为罗*奇。故，二审判决认定案涉房屋系罗*奇借陶*君名义购买，且首付款及按揭款均由罗*奇支付，从签订合同、交付房屋到至今一直被罗*奇合法占有、使用，具有相应的事实依据，并无不当。
二、关于二审判决适用法律是否错误的问题。不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。具体到本案，罗*奇与陶*君之间存在借名购房关系，罗*奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗*奇通过借名买房，将真实物权登记于陶*君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗*奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。
综上，陈*平的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回陈*平的再审申请。
审判长 汪国献
审判员 汪 军
审判员 黄 鹏
二〇二一年六月三十日
法官助理郝晋琪
书记员杨九如