农村宅基地可以买卖吗?

随着城乡一体化的发展,农村的生活环境越来越好,大量的城镇居民退休后,开始到农村购买宅基地建房养老。不过很多人不确定农村宅基是否可以买卖?

一、农村宅基地可以买卖吗

土地管理法中有这样的规定,农民集体所有土地使用权是不得出让、转让,或者用于非农业建设,但是在符合土地利用总体规划中依法取得建设用地的企业,因为破产而使得土地使用权发生转移的除外。村民在个人住宅占有集体所有土地的时候,宅基地的所有权是属于农村集体经济组织。

在2018年的中央1号文件中也强调深化农村土地制度改革,促进农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记。同时还要安置农民闲置宅基地和闲置农房的政策,保障农村宅基地的农户资格和农民房屋的财产权,在这个过程中不得违规违法买卖宅基地,必须严格实行土地用途管制。

二、农村宅基地买卖的风险

根据《土地管理法》的有关规定,农村居民在转让房屋后,将不能再申请新的宅基地;在实现抵押权时,房屋可以查封,但地不能卖,也将导致抵押权无法正常实现。因此,无论在集体经济组织外部,还是集体经济组织内部,均不得将宅基地使用权用于抵押。

而且,不仅宅基地使用权不能抵押,在宅基地建造的房屋也不能抵押,否则,由于存在宅基地不得抵押的法律规定,使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。实践中以农村房屋或宅基地使用权作为抵押标的,该行为应当被认定为无效。

宅基地是分配所得,只能在农村集体经济组织成员之间转移,非本村村民是不可以购买村集体分配给本村村民的宅基地使用权。

三、农村宅基地转让的条件

转让人拥有二处以上的农村住房,同一集体经济组织内部成员转让,受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件,转让行为征得集体组织同意,宅基地使用随房一并转让。

需要注意的是,城镇居民购买、法人或其他组织购买、转让人未经集体组织批准、向集体组织成员以外的人转让、受让人已有住房,不符合宅基地分配条件,这些都不符合农村宅基地的转让条件。


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